상가 임대차 계약, D등급은 어떻게 해야되나?

상가 임대차 계약은 1년을 계약을 하든 2년을 계약을 하든 계약 갱신권이 있습니다. 그래서 특별한 사유가 없는 한 10년까지 갱신할 수 있습니다. 몇 년 전까지는 5년 까지 갱신 할 수 있었지만, 세입자의 권리를 보호하기 위해 10년까지 늘어났습니다. 그러나 10년 갱신은 무조건 되는 것이 아니며 처음 상가 임대차 계약을 할 때 건물주가 ‘이 건물이 너무 낡았으니 2년 계약은 해드리지만 계약 이후 재건축을 할것입니다.’라고 말을 했다면 재건축 사실을 알고도 계약을 했기 때문에 10년까지 연장이 되지 않습니다. 

세입자가 2년 계약하고 장사가 잘 된다면 10년까지 영업을 해야겠다고 생각하고 들어올 것입니다. 그러면 법적으로 보호가 되는데, 다만 건물 안전진단을 해봤더니 당장 무너질 것 같거나 재건축을 하지 않으면 큰 피해가 날 것 같다면 나갈 수 밖에 없습니다. 건물 안전진단을 하게 되면 A등급부터 E등급까지 있는데, E등급은 당장 나가야 하는 상황이다. D등급은 상당한 보수가 필요하여 필요에 따라 나가야 한다는 판단이 필요하다. D등급이라고 하여 무조건 나가야 하고, D등급이라고 하여 아직 철거할 필요가 없으니 있어도 됩니다.

서울시에서 나온 상가 임대차 계약 사례집에 보면 D등급일 경우 나가지 않아도 된다고 나와 있지만 서울시는 행정기관이기 때문에 의견을 나타낸 것 뿐입니다. 대법원이나 하급심 판례에선 의견이 나뉘게 됩니다. D등급은 애매한 부분이 있어 상황마다 따져봐야하는 부분이 있는 만큼 참고하시기 바랍니다.